José María Alfaro: “El alquiler no se arregla topando precios, sino generando oferta”

Ya sabes que todos los lunes hablamos con José María Alfaro, responsable de Nuevo Milenio Inmobiliaria y Alquila Bien. En la última entrevista repasamos la tensión del mercado del alquiler en Madrid, que desgraciadamente ya no es una percepción: se está reflejando en los datos y también en el día a día de quienes viven y trabajan el sector inmobiliario. En la charla, José María Alfaro analiza el aumento de la morosidad, el impacto del encarecimiento de la vivienda y qué deberían hacer tanto propietarios como inquilinos ante un mercado cada vez más exigente.

La morosidad crece al ritmo de los precios

Alfaro reconoce que el incremento de impagos en Madrid no le sorprende. Desde su experiencia profesional, asegura que el sector ya venía detectando señales preocupantes desde hace meses.

Según explica, España vive actualmente una realidad inmobiliaria a dos velocidades: territorios con crecimiento económico y empleo que concentran una enorme presión sobre la vivienda, frente a otras zonas donde la demanda es mucho más contenida. Madrid sería el ejemplo más claro del primer escenario.

Para Alfaro, la llegada constante de nuevos residentes y la escasez de oferta están generando un desequilibrio difícil de absorber. El resultado es una subida continuada de precios que termina afectando directamente a la capacidad de pago de muchas familias.

“No se puede resolver reduciendo oferta”

Uno de los mensajes centrales de la entrevista es su visión sobre las medidas de intervención del mercado.

José María Alfaro sostiene que limitar precios no corrige el problema estructural de acceso a la vivienda. En su opinión, cuando los propietarios perciben demasiada incertidumbre o rentabilidad limitada, parte del parque residencial cambia de uso: alquiler temporal, turístico, venta o incluso viviendas vacías.

Para él, la única salida sostenible pasa por aumentar la oferta disponible, aunque reconoce que ese proceso requiere tiempo.

El aviso a los inquilinos: prudencia financiera

Alfaro introduce un matiz importante sobre el perfil del impago: no todo responde a una actitud irresponsable.

Afirma que existe una parte creciente de “morosos de buena fe”; personas que asumieron alquileres elevados cuando tenían estabilidad laboral y después perdieron capacidad económica para sostenerlos.

Por ello, recomienda que quienes buscan vivienda no calculen únicamente sobre su situación actual, sino sobre una capacidad de pago estable en el tiempo.

También plantea que, en algunos casos, puede ser más razonable ampliar el radio de búsqueda y asumir mayores desplazamientos antes que comprometer completamente el presupuesto familiar.

El mensaje a los propietarios: estabilidad antes que rentabilidad máxima

La otra parte de su reflexión va dirigida a los arrendadores.

José María Alfaro considera que perseguir continuamente el precio más alto del mercado puede acabar generando conflictos posteriores y mayor rotación. En cambio, defiende una estrategia basada en encontrar inquilinos solventes, cuidar la relación contractual y favorecer estancias largas.

“Todo el mundo gana cuando se apuesta por la estabilidad”, resume durante la conversación.

Además, advierte de fenómenos que ya empiezan a aparecer con más frecuencia: viviendas compartidas por varias familias o alquileres sobreocupados como consecuencia directa del incremento de precios.

Comprar vivienda siendo no residente: posible, pero con condiciones

Durante la entrevista también respondió a la consulta de una oyente residente en Reino Unido interesada en comprar una vivienda en España.

Alfaro explicó que la adquisición por parte de no residentes es perfectamente viable, aunque suele exigir un análisis individualizado. Señala que algunas entidades financieras ofrecen financiación, pero normalmente con condiciones más exigentes: mayores garantías, aportación adicional de fondos o avales complementarios.

Un llamamiento a la responsabilidad compartida

La conclusión del responsable inmobiliario es clara: el mercado del alquiler ha llegado a un punto de tensión que obliga a actuar con más prudencia.

Por un lado, pide a los inquilinos que no comprometan su proyecto de vida por asumir rentas difíciles de sostener. Por otro, anima a los propietarios a buscar equilibrio y estabilidad en lugar de continuar elevando precios de forma indefinida.